Marche Immobilier
par Commune
Etude detaillee des 27 territoires de La Reunion : demographique, prix, zones tendues, potentiel locatif et analyse SWOT
Vue d'ensemble du marche
Classement des 27 territoires — Prix, loyers, tensions et contexte reglementaire
Contexte reglementaire 2025
9 communes en zone tendue depuis le decret du 25 aout 2023 : Saint-Denis, Sainte-Marie, La Possession, Le Port, Saint-Paul, Saint-Louis, Saint-Pierre, Le Tampon et Entre-Deux. Les consequences : preavis reduit a 1 mois, encadrement des loyers a la relocation, taxe sur les logements vacants (12% puis 25%), et majoration de la taxe d'habitation sur les residences secondaires.
4 communes en Zone A (reclassement octobre 2023) : Saint-Paul, Saint-Leu, L'Etang-Sale, Les Avirons. Les 20 autres communes restent en Zone B1. Ce reclassement impacte les plafonds de loyers Pinel, les plafonds PTZ et les plafonds de ressources pour le logement social.
A compter du 1er aout 2025, le decret 2025-652 encadre strictement l'evolution des loyers en zone tendue. La loi du 13 juin 2025 (loi Belim) autorise les collectivites ultramarines volontaires a experimenter l'encadrement du niveau des loyers jusqu'en juin 2027.
Classement des communes par prix au m²
Loyers medians par zone (2024)
Dynamique demographique 2017-2023
Synthèse exécutive
Vue d'ensemble — Toutes les communes en un coup d'œil
Lecture rapide
Ce tableau croise les indicateurs clés de chaque commune pour permettre une prise de décision rapide. Les feux de timing indiquent le moment optimal : 🟢 favorable, 🟡 neutre, 🔴 attendre.
| Commune | Pop. | Croiss. | Prix/m² | Loyer/m² | Rdt brut | Zone | Tendue | Score /100 | 🏠 Vendre | 🔑 Acheter | 📊 Investir |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Saint-Denis | 155 634 | +0,8% | 2 895 € | 11,90 € | 4,93% | B1 | ✅ | 79 | 🟢 | 🟡 | 🟢 |
| Saint-Paul | 105 000 | +0,1% | 3 849 € | 12,70 € | 3,96% | A | ✅ | 67 | 🟢 | 🔴 | 🟡 |
| Saint-Pierre | 84 000 | +0,2% | 3 217 € | 11,00 € | 4,10% | B1 | ✅ | 71 | 🟢 | 🟡 | 🟡 |
| Le Tampon | 83 000 | +0,8% | 2 342 € | 10,40 € | 5,33% | B1 | ✅ | 71 | 🟡 | 🟢 | 🟢 |
| Saint-André | 58 000 | +0,4% | 2 060 € | 10,20 € | 5,94% | B1 | — | 53 | 🟡 | 🟢 | 🟢 |
| Saint-Louis | 55 000 | +0,3% | 2 155 € | 10,50 € | 5,85% | B1 | ✅ | 63 | 🟡 | 🟢 | 🟢 |
| La Possession | 35 000 | +1,7% | 3 388 € | 12,50 € | 4,43% | B1 | ✅ | 81 | 🟡 | 🟢 | 🟢 |
| Saint-Benoît | 39 000 | +0,1% | 2 000 € | 9,50 € | 5,70% | B1 | — | 44 | 🟡 | 🟡 | 🟡 |
| Sainte-Marie | 34 000 | +0,4% | 2 667 € | 11,50 € | 5,18% | B1 | ✅ | 60 | 🟡 | 🟡 | 🟢 |
| Le Port | 33 000 | -0,1% | 2 350 € | 11,50 € | 5,87% | B1 | ✅ | 60 | 🟡 | 🟢 | 🟢 |
| Saint-Joseph | 38 000 | +0,5% | 2 140 € | 10,20 € | 5,72% | B1 | — | 52 | 🟡 | 🟢 | 🟡 |
| Saint-Leu | 35 000 | +0,9% | 3 417 € | 12,00 € | 4,21% | A | — | 67 | 🟢 | 🟡 | 🟡 |
| Sainte-Suzanne | 24 000 | +0,5% | 2 110 € | 10,80 € | 6,14% | B1 | — | 47 | 🟡 | 🟢 | 🟢 |
| Petite-Île | 13 000 | +1,2% | 2 230 € | 10,00 € | 5,38% | B1 | — | 58 | 🟡 | 🟢 | 🟢 |
| L'Étang-Salé | 14 500 | +0,5% | 3 632 € | 12,50 € | 4,13% | A | — | 60 | 🟢 | 🔴 | 🟡 |
| Les Avirons | 12 500 | +0,3% | 2 419 € | 11,50 € | 5,71% | A | — | 54 | 🟡 | 🟢 | 🟢 |
| Bras-Panon | 13 500 | +0,4% | 2 100 € | 10,00 € | 5,71% | B1 | — | 40 | 🟡 | 🟡 | 🟡 |
| Entre-Deux | 7 200 | +0,6% | 2 244 € | 10,50 € | 5,61% | B1 | ✅ | 53 | 🟡 | 🟢 | 🟢 |
| Trois-Bassins | 7 500 | -0,2% | 3 875 € | 12,50 € | 3,87% | B1 | — | 33 | 🟢 | 🔴 | 🔴 |
| Pl.-des-Palmistes | 6 200 | +1,4% | 2 100 € | 10,00 € | 5,71% | B1 | — | 55 | 🟡 | 🟢 | 🟡 |
| Cilaos | 5 400 | -1,3% | 1 850 € | 9,50 € | 6,16% | B1 | — | 33 | 🟡 | 🟡 | 🔴 |
| Salazie | 7 000 | -0,4% | 1 830 € | 9,00 € | 5,90% | B1 | — | 34 | 🟡 | 🟡 | 🔴 |
| Sainte-Rose | 6 500 | -0,2% | 1 890 € | 9,50 € | 6,03% | B1 | — | 31 | 🟡 | 🟡 | 🔴 |
| Saint-Philippe | 5 200 | -0,6% | 1 650 € | 9,00 € | 6,55% | B1 | — | 30 | 🟡 | 🟡 | 🔴 |
Résumé décisionnel pour Immo Transac
🟢 Marchés prioritaires (80% de l'effort) : La Possession (score 81, croissance +1,7%/an, effet NRL), Saint-Denis/Sainte-Clotilde (score 79, plus gros volume de l'île), Saint-Pierre (score 71, pôle Sud), Le Tampon (score 71, meilleur rapport volume/prix).
🟡 Marchés secondaires (15% de l'effort) : Saint-Paul et Saint-Leu pour le segment premium (marges élevées par transaction), Saint-Louis et Le Port pour le volume à prix accessible, Sainte-Marie et Petite-Île pour la croissance.
🔴 Marchés en veille (5% de l'effort) : Cirques (Cilaos, Salazie), Sud Sauvage (Sainte-Rose, Saint-Philippe), Est profond (Bras-Panon). Couverture 100% digitale uniquement.
Chiffre clé : Les 6 premières communes du classement représentent à elles seules environ 65% du volume total de transactions de l'île et 72% du CA en honoraires. C'est là que se joue la bataille.
Scoring d'attractivite
Note composite sur 100 — 5 criteres ponderes pour chaque commune
Methodologie du scoring
Chaque commune est notee sur 100 points selon 5 criteres ponderes refletant l'attractivite pour un operateur immobilier :
🏗 Dynamique demo (20 pts) — Taux de croissance annuel de la population. Score max pour >+1%/an, score min pour declin.
💶 Rendement locatif (25 pts) — Ratio loyer annuel / prix d'achat. Score max pour >7% brut.
📊 Profondeur de marche (20 pts) — Volume de transactions annuel. Score max pour >1 000 transactions/an.
🔥 Tension locative (20 pts) — Combinaison zone tendue + zonage ABC + taux de vacance. Score max pour Zone A + tendue.
📈 Potentiel de hausse (15 pts) — Facteurs de valorisation futurs (projets urbains, NRL, renovation, croissance). Score prospectif.
| Commune | Demo (20) |
Rendement (25) |
Volume (20) |
Tension (20) |
Potentiel (15) |
TOTAL (/100) |
Rang |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| La Possession | 20 | 18 | 12 | 16 | 15 | 81 | 🥇 |
| Saint-Denis | 14 | 17 | 20 | 16 | 12 | 79 | 🥈 |
| Saint-Pierre | 8 | 16 | 18 | 16 | 13 | 71 | 🥉 |
| Le Tampon | 14 | 17 | 16 | 16 | 8 | 71 | 4 |
| Saint-Paul | 4 | 14 | 18 | 20 | 11 | 67 | 5 |
| Saint-Leu | 16 | 15 | 11 | 14 | 11 | 67 | 6 |
| Sainte-Clotilde | 14 | 17 | 14 | 16 | 10 | 71 | 3ex |
| L'Etang-Sale | 12 | 14 | 8 | 14 | 12 | 60 | 8 |
| Le Port | 4 | 20 | 10 | 16 | 10 | 60 | 8ex |
| Petite-Ile | 18 | 16 | 6 | 8 | 10 | 58 | 10 |
| Sainte-Marie | 10 | 16 | 10 | 16 | 8 | 60 | 8ex |
| Saint-Louis | 10 | 19 | 12 | 16 | 6 | 63 | 7 |
| Les Avirons | 6 | 18 | 5 | 14 | 11 | 54 | 13 |
| Saint-Andre | 8 | 19 | 12 | 8 | 6 | 53 | 14 |
| Saint-Joseph | 12 | 17 | 8 | 8 | 7 | 52 | 15 |
| Pl.-des-Palmistes | 20 | 16 | 3 | 8 | 8 | 55 | 12 |
| Entre-Deux | 12 | 16 | 3 | 16 | 6 | 53 | 14ex |
| Saint-Benoit | 6 | 17 | 8 | 8 | 5 | 44 | 18 |
| Sainte-Suzanne | 10 | 18 | 6 | 8 | 5 | 47 | 17 |
| Trois-Bassins | 4 | 12 | 2 | 8 | 7 | 33 | 22 |
| Bras-Panon | 8 | 16 | 4 | 8 | 4 | 40 | 19 |
| Cilaos | 2 | 15 | 2 | 8 | 6 | 33 | 22ex |
| Salazie | 4 | 15 | 2 | 8 | 5 | 34 | 21 |
| Sainte-Rose | 2 | 16 | 2 | 8 | 3 | 31 | 24 |
| Saint-Philippe | 2 | 17 | 1 | 8 | 2 | 30 | 25 |
Lecture du scoring
Top 5 (score > 67) : La Possession, Saint-Denis, Sainte-Clotilde, Saint-Pierre et Le Tampon constituent le coeur strategique. Ces communes combinent volume, tension locative et dynamique demographique — elles doivent representer 70% de l'effort commercial d'Immo Transac.
Score 53-67 : Saint-Paul, Saint-Leu, Saint-Louis, L'Etang-Sale, Sainte-Marie et Le Port forment le deuxieme cercle. Marchés attractifs mais avec des specificites (prix eleves, volume modere, ou marche social dominant).
Score < 50 : Les communes de l'Est, des Hauts et du Sud Sauvage sont a traiter en couverture digitale sans investissement physique dedie.
Rendement locatif brut
Classement des communes par ratio loyer annuel / prix d'achat moyen
Formule de calcul
Rendement brut = (Loyer mensuel median × 12) / Prix moyen au m²
Ce ratio mesure la rentabilite brute avant charges, taxe fonciere, vacance et gestion. Un rendement brut superieur a 6% est considere comme excellent a La Reunion. Le rendement net apres charges est typiquement inferieur de 1,5 a 2 points (gestion ~8%, vacance ~3%, taxe fonciere, charges non recouvrables). Indice de fiabilite : B — calcul base sur des medianes observatoires, les rendements reels varient selon le bien specifique.
| Commune | Prix /m² | Loyer /m²/mois | Loyer annuel /m² | Rendement brut | Classe |
|---|---|---|---|---|---|
| Le Port | 2 350 € | 11,50 € | 138 € | 5,87% | A |
| Saint-Louis | 2 155 € | 10,50 € | 126 € | 5,85% | A |
| Les Avirons | 2 419 € | 11,50 € | 138 € | 5,71% | A |
| Entre-Deux | 2 244 € | 10,50 € | 126 € | 5,61% | A |
| Sainte-Suzanne | 2 110 € | 10,80 € | 129,6 € | 6,14% | A |
| Saint-Andre | 2 060 € | 10,20 € | 122,4 € | 5,94% | A |
| Saint-Philippe | 1 650 € | 9,00 € | 108 € | 6,55% | A+ |
| Sainte-Rose | 1 890 € | 9,50 € | 114 € | 6,03% | A |
| Bras-Panon | 2 100 € | 10,00 € | 120 € | 5,71% | B+ |
| Le Tampon | 2 342 € | 10,40 € | 124,8 € | 5,33% | B+ |
| Petite-Ile | 2 230 € | 10,00 € | 120 € | 5,38% | B+ |
| Saint-Joseph | 2 140 € | 10,20 € | 122,4 € | 5,72% | B+ |
| Sainte-Marie | 2 667 € | 11,50 € | 138 € | 5,18% | B |
| Sainte-Clotilde | 2 750 € | 11,50 € | 138 € | 5,02% | B |
| Saint-Denis | 2 895 € | 11,90 € | 142,8 € | 4,93% | B |
| Saint-Benoit | 2 000 € | 9,50 € | 114 € | 5,70% | B+ |
| Cilaos | 1 850 € | 9,50 € | 114 € | 6,16% | A |
| Salazie | 1 830 € | 9,00 € | 108 € | 5,90% | A |
| La Possession | 3 388 € | 12,50 € | 150 € | 4,43% | C+ |
| Saint-Pierre | 3 217 € | 11,00 € | 132 € | 4,10% | C |
| Saint-Leu | 3 417 € | 12,00 € | 144 € | 4,21% | C+ |
| L'Etang-Sale | 3 632 € | 12,50 € | 150 € | 4,13% | C |
| Saint-Paul | 3 849 € | 12,70 € | 152,4 € | 3,96% | C |
| Trois-Bassins | 3 875 € | 12,50 € | 150 € | 3,87% | C |
Analyse strategique
Paradoxe rendement/attractivite : Les communes a plus haut rendement (Saint-Philippe, Cilaos, Saint-Andre) sont celles a plus faible dynamique de marche. A l'inverse, les marches premium de l'Ouest (Saint-Paul, Trois-Bassins) offrent les rendements les plus faibles mais les plus-values les plus fortes. Le meilleur compromis rendement + dynamique se trouve au Port (5,87% + tension locative), a Saint-Louis (5,85% + zone tendue) et au Tampon (5,33% + volume). Pour les investisseurs metro en defiscalisation Pinel, le rendement brut est compense par l'economie d'impot. Recommandation Immo Transac : segmenter le discours commercial — rendement pour investisseurs locaux, defiscalisation + plus-value pour investisseurs metro.
Taux d'effort & accessibilite
Capacite d'achat des menages locaux — Prix moyen vs revenu median par commune
Methodologie
Taux d'effort a l'achat = Prix moyen d'un T3 (65m²) / Revenu annuel median des menages × capacite d'emprunt standard (33% taux d'endettement, 25 ans, taux 3,5%).
Revenu median des menages a La Reunion : 1 410 €/mois par UC (Filosofi 2021, INSEE). Ce revenu median est de 38% inferieur a la metropole (1 880 €/UC). Avec un taux de pauvrete de 36%, plus de la moitie des menages ne peuvent acceder ni au parc locatif prive ni a la propriete sans aide.
Indice de fiabilite : B — calculs bases sur des medianes de revenus INSEE 2021 actualisees et des prix moyens observes 2025. Les revenus varient significativement intra-commune.
| Commune | Prix T3 (65m²) | Revenu median/mois | Capacite emprunt | Ecart prix/capacite | Accessibilite |
|---|---|---|---|---|---|
| Saint-Philippe | 107 250 € | ~1 200 € | ~118 000 € | +10% | ✅ |
| Salazie | 118 950 € | ~1 150 € | ~113 000 € | -5% | ⚠️ |
| Sainte-Rose | 122 850 € | ~1 180 € | ~116 000 € | -6% | ⚠️ |
| Cilaos | 120 250 € | ~1 100 € | ~108 000 € | -11% | ❌ |
| Saint-Andre | 133 900 € | ~1 280 € | ~126 000 € | -6% | ⚠️ |
| Saint-Benoit | 130 000 € | ~1 250 € | ~123 000 € | -6% | ⚠️ |
| Le Tampon | 152 230 € | ~1 380 € | ~136 000 € | -12% | ❌ |
| Saint-Louis | 140 075 € | ~1 200 € | ~118 000 € | -19% | ❌ |
| Le Port | 152 750 € | ~1 250 € | ~123 000 € | -24% | ❌ |
| Saint-Denis | 188 175 € | ~1 520 € | ~149 000 € | -26% | ❌ |
| La Possession | 220 220 € | ~1 480 € | ~145 000 € | -52% | ❌❌ |
| Saint-Pierre | 209 105 € | ~1 420 € | ~139 000 € | -50% | ❌❌ |
| Saint-Paul | 250 185 € | ~1 450 € | ~143 000 € | -75% | ❌❌❌ |
| L'Etang-Sale | 236 080 € | ~1 500 € | ~147 000 € | -61% | ❌❌ |
| Saint-Leu | 222 105 € | ~1 420 € | ~139 000 € | -60% | ❌❌ |
Implications strategiques
Le decrochage prix/revenus est structurel sur l'Ouest et le littoral Sud. Seules les communes de l'Est et du Sud Sauvage restent theoriquement accessibles au revenu median local — mais avec les conditions d'emprunt 2025 (taux ~3,5%, HCSF 35% endettement max), meme ces marches deviennent tendus.
Consequences pour Immo Transac : Sur l'Ouest et Saint-Denis, la clientele acheteuse est principalement composee de metropolitains, investisseurs ou CSP+. Le PTZ et les aides a l'accession sociale sont indispensables pour les primo-accedants sur les communes du Sud et de l'Est. Le marche locatif est d'autant plus tendu que l'accession est difficile — 55% des menages reunionnais ne peuvent pas acceder au parc locatif prive (OLPR 2024).
Projections prix 2030
Scenarios de prix a 5 ans par commune — Hypotheses basse, centrale et haute
Hypotheses de projection
Les projections sont basees sur 3 scenarios combinant croissance demographique, dynamique economique locale, effet NRL, programmes neufs et tendances macro (taux, inflation, reglementation). Indice de fiabilite : C — projections a caractere indicatif, basees sur des tendances historiques extrapolees. Les aleas macro-economiques peuvent modifier significativement ces trajectoires.
Scenario bas : Hausse des taux, ralentissement economique, durcissement reglementation. Croissance moderee ou stagnation des prix.
Scenario central : Poursuite des tendances actuelles, taux stables, demande soutenue.
Scenario haut : Baisse des taux, acceleration demographique, effet NRL maximum, investissement metro soutenu.
| Commune | Prix 2025 | Scen. bas 2030 | Scen. central 2030 | Scen. haut 2030 | Potentiel central |
|---|---|---|---|---|---|
| La Possession | 3 388 € | 3 700 € | 4 250 € | 4 900 € | +25% |
| Saint-Paul | 3 849 € | 3 900 € | 4 400 € | 5 100 € | +14% |
| Saint-Leu | 3 417 € | 3 550 € | 4 050 € | 4 600 € | +19% |
| L'Etang-Sale | 3 632 € | 3 750 € | 4 200 € | 4 800 € | +16% |
| Les Avirons | 2 419 € | 2 500 € | 2 850 € | 3 300 € | +18% |
| Trois-Bassins | 3 875 € | 3 900 € | 4 300 € | 4 900 € | +11% |
| Saint-Denis | 2 895 € | 3 000 € | 3 350 € | 3 700 € | +16% |
| Sainte-Clotilde | 2 750 € | 2 850 € | 3 200 € | 3 550 € | +16% |
| Saint-Pierre | 3 217 € | 3 300 € | 3 650 € | 4 100 € | +13% |
| Le Tampon | 2 342 € | 2 400 € | 2 700 € | 3 100 € | +15% |
| Petite-Ile | 2 230 € | 2 350 € | 2 650 € | 3 000 € | +19% |
| Le Port | 2 350 € | 2 400 € | 2 650 € | 3 000 € | +13% |
| Sainte-Marie | 2 667 € | 2 750 € | 3 050 € | 3 400 € | +14% |
| Saint-Louis | 2 155 € | 2 200 € | 2 400 € | 2 700 € | +11% |
| Saint-Andre | 2 060 € | 2 100 € | 2 300 € | 2 550 € | +12% |
| Saint-Joseph | 2 140 € | 2 200 € | 2 450 € | 2 750 € | +14% |
| Saint-Benoit | 2 000 € | 2 000 € | 2 150 € | 2 400 € | +8% |
| Sainte-Suzanne | 2 110 € | 2 150 € | 2 350 € | 2 600 € | +11% |
| Cilaos | 1 850 € | 1 800 € | 1 900 € | 2 100 € | +3% |
| Salazie | 1 830 € | 1 800 € | 1 900 € | 2 100 € | +4% |
| Sainte-Rose | 1 890 € | 1 850 € | 1 950 € | 2 150 € | +3% |
| Saint-Philippe | 1 650 € | 1 600 € | 1 700 € | 1 850 € | +3% |
Cles de lecture
Top plus-values attendues : La Possession (+25% scenario central) beneficie de l'effet NRL maximum. Les communes de l'Ouest (Saint-Leu +19%, Les Avirons +18%, Etang-Sale +16%) continuent sur leur trajectoire haussiere portee par la Zone A. Petite-Ile (+19%) est le sleeper du Sud avec une croissance demographique forte.
Stagnation : Les cirques (Cilaos, Salazie) et le Sud Sauvage (Sainte-Rose, Saint-Philippe) devraient voir leurs prix stagner ou progresser tres faiblement, faute de dynamique demographique. Saint-Benoit reste a la traine de l'Est.
Matrice de priorite Immo Transac
Ou concentrer les efforts commerciaux — Croisement Volume × Marge potentielle
Lecture de la matrice
L'axe horizontal represente le volume de transactions (nombre de mandats potentiels par an). L'axe vertical represente la marge potentielle (combinaison prix moyen × taux d'honoraires captables). Les communes sont reparties en 4 quadrants strategiques definissant l'allocation optimale des ressources d'Immo Transac.
L'Etang-Sale, Trois-Bassins
Saint-Leu, Les Avirons
Entre-Deux
Strategie : Opportunisme premium
Chaque mandat compte
Saint-Paul, Saint-Denis
Saint-Pierre, La Possession
Strategie : Investissement maximal
70% des ressources ici
Cilaos, Salazie, Sainte-Rose
Saint-Philippe, Bras-Panon
Pl.-des-Palmistes, Pl. des Cafres
Strategie : Couverture digitale
0 investissement physique
Le Tampon, Saint-Louis
Saint-Andre, Le Port
Sainte-Marie, Ste-Clotilde
Strategie : Automatisation
Digital-first, efficience max
Plan d'action strategique
🌟 Champions (40% du CA cible) : Saint-Paul, Saint-Denis, Saint-Pierre, La Possession. Investissement commercial maximal, presence physique ou digitale forte, equipe dediee. Ce sont les marches ou la combinaison volume × prix moyen genere le plus gros CA en honoraires.
⚙️ Vaches a volume (35% du CA cible) : Le Tampon, Saint-Louis, Sainte-Clotilde, Le Port, Saint-Andre, Sainte-Marie. Traitement 100% digital-first — ton avantage concurrentiel (50K+ followers Facebook) permet de capter ces marches a moindre cout vs agences physiques traditionnelles.
⚡ Cash cows niches (20% du CA cible) : L'Etang-Sale, Saint-Leu, Trois-Bassins, Les Avirons. Chaque mandat est precieux (biens a 300K-700K€ = honoraires substantiels). Prospection ciblee sur les proprietaires premium.
💤 Veille digitale (5% du CA cible) : Cirques, Est profond, Sud Sauvage. Publication automatique sur les portails, 0 effort humain. Captation passive via le reseau digital.
Position dans le cycle immobilier
Ou se situe chaque commune dans le cycle expansion-pic-correction-reprise
Le cycle immobilier a La Reunion
Le marche reunionnais suit un cycle specifique, influence par la demande locale, les investisseurs metro, les taux d'interet et les dispositifs fiscaux (Pinel, PTZ). Contrairement a la metropole, l'insularite et la rarete du foncier compriment les corrections et prolongent les phases d'expansion. Depuis 2020, l'ile est dans une phase d'expansion generalisee, mais avec des vitesses differentes selon les communes. Indice de fiabilite : C — analyse qualitative basee sur l'observation des tendances de prix, volumes et delais de vente.
Expansion
La Possession
Petite-Ile
Pl.-des-Palmistes
Saint-Leu
Les Avirons
Prix en hausse acceleree, delais de vente courts, forte demande, programmes neufs en lancement. Phase ideale pour la prise de mandats.
Haut de cycle
Saint-Paul
Trois-Bassins
L'Etang-Sale
Saint-Denis
Prix proches du plafond, marche actif mais premiers signes de ralentissement des hausses. Vendeurs en position favorable. Risque de surchauffe sur certains segments.
Stabilisation
Saint-Pierre
Le Port
Saint-Louis
Saint-Andre
Hausse moderee ou stagnation. Equilibre entre offre et demande. Delais de vente qui s'allongent legerement. Marche d'acheteurs sur certains segments.
Creux / Opportunite
Cilaos
Saint-Philippe
Sainte-Rose
Salazie
Saint-Benoit
Prix bas, faible activite. Opportunites d'achat pour investisseurs patients. Marche de vendeurs contraints.
Implications timing
Pour les vendeurs : Les communes en haut de cycle (Saint-Paul, Trois-Bassins, Etang-Sale) offrent le meilleur moment pour vendre. Argument commercial fort pour la prise de mandats : « Votre bien n'a jamais valu autant, c'est le moment de maximiser votre plus-value. »
Pour les acheteurs/investisseurs : Les communes en expansion (La Possession, Saint-Leu, Petite-Ile) offrent encore un potentiel de hausse. Les communes en creux (Est, cirques) offrent les meilleures decotes mais sans garantie de reprise a court terme.
Pour Immo Transac : Concentrer la prospection vendeurs sur les communes en haut de cycle (argument « vendez maintenant ») et la prospection acheteurs/investisseurs sur les communes en expansion (argument « achetez avant que ca monte encore »).
Methodologie & sources
Transparence sur la construction des donnees — Indice de fiabilite par categorie
🎯 Tableau de bord de confiance
Cette étude repose sur une démarche de transparence méthodologique rigoureuse. Chaque catégorie de donnée utilisée est associée à un indice de fiabilité (A, B ou C) permettant au lecteur d’évaluer le degré de confiance à accorder et d’adapter ses décisions en conséquence.
(INSEE, décrets, arrêtés, JO)
ou calculs à partir de sources fiables
À utiliser avec précaution
Detail des sources par type de donnee
Population par commune
Populations legales issues du recensement INSEE 2023, publiees en decembre 2025. Les populations de reference entrent en vigueur au 1er janvier 2026. Les donnees de 2025 (896 200 hab.) sont des estimations INSEE officielles.
Source : INSEE RP2023 — Flash Reunion n°300Taux de croissance demographique
Taux de croissance annuels moyens calcules par l'INSEE entre les recensements 2017 et 2023. Donnees officielles comparatives par commune.
Source : INSEE Flash Reunion n°283, n°300Classement zone tendue
9 communes classees zone tendue par le decret n°2023-822 du 25 aout 2023, confirmee par l'ADIL 974. Encadrement des loyers actif depuis le 01/08/2025.
Source : Decret 2023-822 — ADIL 974Zonage ABC
4 communes reclassees Zone A par l'arrete du 2 octobre 2023 (Saint-Paul, Saint-Leu, L'Etang-Sale, Les Avirons). Les 20 autres restent Zone B1.
Source : Arrete 02/10/2023 — Service-Public.frPrix au m² par commune
Croisement de sources multiples : Pappers Immobilier (donnees notariales DVF), Efficity, Netvendeur (donnees agences). Medianes sur 12 mois glissants, actualisation decembre 2025.
Source : Pappers / Efficity / Netvendeur / MeilleursAgentsLoyers medians
Issus de l'OLPR (rapport 2024). Medianes par EPCI (TCO, CINOR, CIVIS, CASUD, CIREST). Les loyers par commune sont estimes selon la position relative intra-EPCI.
Source : OLPR 2024 — ADIL / AGORAH / EtatRendement locatif brut
Formule : (loyer median mensuel × 12) / prix moyen au m². Hors charges, vacance, taxe fonciere et gestion. Le rendement net est typiquement inferieur de 1,5 a 2 points.
Source : Calcul auteur — Prix [B] × Loyers [B]Revenus medians
Fichier Filosofi 2021 (INSEE), derniere annee au niveau communal. Ajustement +3% pour inflation 2022-2025. Revenu median departemental : 1 410 €/UC/mois.
Source : INSEE Filosofi 2021 + ajustementParc de logements
Estimation : population / taille moyenne des menages (2,8 pers., INSEE 2022). Parc locatif prive estime a ~35% du parc total (structure de tenure departementale).
Source : Estimation auteur — ratio INSEEVolumes de transactions
Volume departemental (~9 000/an, DVF/Notaires) reparti proportionnellement a la population et activite immobiliere relative. Non valide au niveau communal.
Source : Estimation auteur — base DVF 974SAM (honoraires captables)
Transactions estimees × prix moyen × taux d'honoraires (~5%). Marche total, pas le CA d'un seul acteur. Part de marche realiste : 3-8% selon la commune.
Source : Estimation auteur — modelisationProjections prix 2030
Extrapolation des tendances 2020-2025, ajustee par facteurs locaux (NRL, programmes neufs, demographie, reglementation). Fourchettes indicatives, pas des previsions.
Source : Estimation auteur — modelisation prospective📋 Référentiel de fraîcheur des données
| Fiab. | Indicateur | Source officielle | Dernière MAJ | Prochaine MAJ |
|---|---|---|---|---|
| A | Population | INSEE — RP2023. Populations légales en vigueur 01/01/2026. | Déc. 2025 | Déc. 2026 |
| A | Croissance démo. | INSEE Flash Réunion n°283, n°300 — Taux annuels RP2017-RP2023. | Déc. 2025 | Déc. 2026 |
| A | Zone tendue | Décret 2023-822 (25/08/2023) + encadrement décret 2025-652. | Août 2023 | Révision ~2026 |
| A | Zonage ABC | Arrêté 02/10/2023 + confirmation arrêté 05/09/2025. | Oct. 2023 | Révision ~2026 |
| B | Prix /m² | Croisement Pappers (DVF), Efficity, Netvendeur, MeilleursAgents. | Déc. 2025 | T1 2026 |
| B | Loyers médians | OLPR 2024 (ADIL 974 / AGORAH / État). Médianes par EPCI. | 2024 | T3 2026 |
| B | Rendement brut | Calcul : (loyer médian × 12) / prix moyen m². Hors charges. | Mars 2026 | Trimestriel |
| B | Revenus médians | INSEE Filosofi 2021 + ajustement +3% inflation 2022-2025. | 2021 (+ajust.) | Filosofi 2022 |
| C | Parc logements | Estimation ratio population / taille ménage (2,8 pers.). | Estimation | — |
| C | Transactions | Volume départemental (~9 000/an) réparti proportionnellement. | Estimation | — |
| C | SAM (honoraires) | Transactions × prix moyen × 5%. Part marché réaliste : 3-8%. | Estimation | — |
| C | Projections 2030 | Extrapolation tendances 2020-2025 + facteurs locaux. Indicatif. | Projection | — |
🔎 Recommandations de validation croisée
Pour consolider les données de fiabilité C et renforcer cette étude, nous recommandons de croiser avec :
1. Chambre des Notaires 974 — Bilans annuels avec volumes réels par commune et prix médians notariés. Référence : chambre974.notaires.fr
2. ADIL 974 — Données locatives détaillées, rapport OLPR annuel. Référence : adil974.org
3. INSEE — Dossiers complets — Fiches détaillées incluant parc de logements, taille des ménages, revenus. Référence : insee.fr
4. DEAL Réunion — Permis de construire, programmes neufs, logement social.
5. Base DVF (data.gouv.fr) — Transactions réelles notariales. Validation volumes et prix sur 5 ans.
Populations specifiques
⚠ Sainte-Clotilde, Plaine des Cafres, La Riviere Saint-Louis ne sont pas des communes INSEE. Ce sont des entites urbaines rattachees respectivement a Saint-Denis, Le Tampon et Saint-Louis. Leurs populations et donnees immobilieres sont des estimations par decomposition. Elles figurent dans cette etude pour refleter la realite operationnelle du marche.
Limites et reserves
Les prix et loyers sont des medianes pouvant varier selon quartier, type de bien, etat et orientation. Les projections 2030 sont soumises a des aleas macro non modelisables. Le scoring integre du jugement qualitatif. Croiser avec la Chambre des Notaires 974 et l'ADIL 974 pour des decisions d'investissement.
Benchmark : La Reunion vs DOM & Metropole
Positionnement des prix et loyers reunionnais par rapport aux autres territoires (sources : MeilleursAgents, Observatoire national des loyers, 2024).
Lecture : Les loyers de l'Ouest reunionnais sont comparables a Bordeaux ou Toulon, alors que les revenus medians sont 38% inferieurs a la moyenne metropolitaine. Le taux d'effort reel des menages reunionnais est significativement plus eleve.
Glossaire des termes immobiliers
Agglomeration de 50 000+ habitants ou l'offre de logements est insuffisante. Consequences : preavis reduit a 1 mois, encadrement des loyers a la relocation, taxe sur les logements vacants (TLV).
Classification des communes selon la tension du marche. Zone A (la plus tendue) a Zone C (la moins tendue). Impacte les plafonds de loyers Pinel, les conditions PTZ et les aides a l'accession.
Pret sans interets pour primo-accedants sous conditions de ressources. Eligible en Zone A et B1 pour le neuf, le logement social et sous conditions pour l'ancien avec travaux.
Defiscalisation pour investissement locatif neuf. Reduction d'impot de 21,5% a 28,5% selon duree d'engagement. Plafonds de loyers et de ressources locataires selon zonage ABC.
Taxe en zone tendue sur logements vacants depuis 1+ an. Taux : 12,5% (1ere annee), puis 25%. Objectif : inciter a la mise en location ou a la vente.
Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (ANRU). Finance la renovation des quartiers prioritaires. A La Reunion : Chaudron (Saint-Denis), Le Port centre, entre autres.
Operation Programmee d'Amelioration de l'Habitat — Renouvellement Urbain. Aides publiques pour renovation de logements prives en centre-ville. En cours a Saint-Pierre (2024-2029).
Mega-infrastructure reliant Saint-Denis a La Possession. Impact majeur sur la valorisation fonciere de l'Ouest et la fluidite des deplacements Nord/Ouest.
Base publique de la DGFiP recensant toutes les transactions immobilieres en France. Source de reference pour les prix effectifs (vs prix affiches). Accessible sur data.gouv.fr.
Ratio loyers annuels / prix d'acquisition, en %. Hors charges, fiscalite, vacance et gestion. A La Reunion : >6% = excellent, 4-6% = correct, <4% = faible.
Total Addressable Market (marche total), Serviceable Addressable Market (marche adressable), Serviceable Obtainable Market (marche captable). Methodologie de dimensionnement du potentiel commercial.
Autorise les collectivites ultramarines en zone tendue a experimenter l'encadrement du niveau des loyers (pas seulement l'evolution). Experimentation jusqu'en juin 2027.
Part du revenu consacree au logement. Le HCSF impose 35% max d'endettement. Taux d'effort median a La Reunion : 28% pour les locataires du parc prive (OLPR 2024), >40% pour les menages modestes.
Autorite qui fixe les conditions d'octroi des credits immobiliers. Depuis 2022 : taux d'endettement max 35%, duree max 25 ans (27 ans en VEFA). Regle contraignante pour les menages reunionnais.
Indicateurs de suivi recommandes
Pour maintenir cette etude a jour
Les indicateurs suivants doivent etre surveilles regulierement pour garantir la pertinence des analyses. Frequence recommandee par type :
⚠ Avertissement juridique
Ce document est produit a titre informatif et strategique. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation d'achat ou de vente de biens immobiliers, ni un avis juridique ou fiscal. Les donnees et projections presentees sont fondees sur des sources jugees fiables a la date de production mais ne sauraient etre garanties dans leur exactitude ou leur exhaustivite. Les performances passees ne prejugent pas des performances futures. Toute decision d'investissement doit faire l'objet d'une analyse individualisee par un professionnel qualifie (notaire, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine). Immo Transac et Agence Reunion Immobilier declinent toute responsabilite en cas de perte ou de prejudice resultant de l'utilisation des informations contenues dans ce document.
Date de production : Mars 2026
Auteur : Immo Transac / Agence Reunion Immobilier — Direction strategique
Mise a jour prevue : Donnees demographiques (decembre) • Prix immobiliers (trimestriel) • Reglementation (ponctuel)
Version : 2.0 — Enrichie scoring, projections, benchmark et methodologie
Classification : Document confidentiel — Usage interne et partenaires autorises
Saint-Denis
Capitale economique et administrative — Chef-lieu du departement
Profil demographique
Marche immobilier
Analyse du marche locatif
Saint-Denis concentre le plus gros bassin d'emplois de l'ile avec les administrations centrales, le CHU, l'universite et les sieges d'entreprises. La demande locative est structurellement forte, alimentee par les fonctionnaires mutes, les etudiants et les jeunes actifs. Le taux de vacance est tres faible (<2%). Les quartiers les plus prises sont le Barachois, Champ Fleuri, la Montagne et le centre-ville pour les appartements. Les Hauts (Colorado, Saint-Bernard) offrent des maisons avec vue a des prix plus accessibles. L'encadrement des loyers depuis aout 2025 limite la hausse mais la tension reste forte avec plus de 40 000 demandes de logements sociaux en attente sur toute l'ile. Le rendement locatif brut moyen se situe entre 5% et 7% selon les quartiers.
Dimensionnement du marche local
Forces
- 1er bassin d'emplois de l'ile
- Demande locative structurelle (etudiants, fonctionnaires)
- Infrastructures de transport (tramway en projet)
- Forte densite = volume de transactions eleve
Faiblesses
- Foncier rare et cher
- Embouteillages chroniques
- Prix eleves vs revenus locaux
- Forte concurrence entre agences
Opportunites
- Projet de tramway (valorisation fonciere)
- Renovation urbaine (NPNRU) quartier Chaudron
- Forte demande en gestion locative
- Investisseurs metropolitains (defiscalisation)
Menaces
- Encadrement des loyers (compression marges)
- Saturation concurrentielle (~200 agences)
- Risque cyclonique
- Decrochage pouvoir d'achat / prix
Recommandation strategique
Saint-Denis est le marche prioritaire pour le volume. Strategie recommandee : se positionner sur la gestion locative (forte rotation, taux de vacance quasi nul) et l'accompagnement des investisseurs metropolitains en defiscalisation. Le digital-first permet de capter les leads a moindre cout face aux agences traditionnelles. Cible prioritaire : appartements T2/T3 dans les quartiers en renovation (Chaudron, Butor) pour le meilleur ratio rendement/risque.
Rejoignez-nous
Suivez-nous sur nos réseaux sociaux