LMNP à La Réunion 2026 : le régime qui reste central pour investir
Après la disparition du Pinel DOM, le LMNP est devenu de facto le dispositif le plus utilisé par les investisseurs métropolitains à La Réunion. Régime éprouvé, lecture fiscale claire, applicable à de nombreuses configurations — mais deux évolutions récentes (réforme 2024 sur les meublés touristiques, loi de finances 2025 sur les plus-values) méritent qu'on s'y arrête.
Le traitement fiscal précis d'une opération LMNP dépend de votre situation (résidence fiscale, autres revenus, régime matrimonial, etc.) et des textes en vigueur à la date de déclaration. Pour les seuils, taux et plafonds à jour, consultez impots.gouv.fr et faites-vous accompagner par un expert-comptable ou un CGP.
Rappel : LMNP, c'est quoi exactement ?
LMNP = Loueur en Meublé Non Professionnel. C'est un régime fiscal qui s'applique aux revenus tirés de la location meublée d'un bien immobilier, dès lors que le bailleur n'est pas qualifié de "professionnel" au sens fiscal (cette qualification dépend principalement du montant des recettes et de leur part dans les revenus du foyer — seuils à vérifier sur impots.gouv.fr).
Le fait générateur, c'est la location meublée — soit de longue durée (résidence principale du locataire), soit de courte durée (meublé touristique, étudiant).
Deux régimes au choix : micro-BIC ou réel
Micro-BIC
Régime par défaut si les recettes sont inférieures aux seuils fixés par le CGI (à vérifier chaque année — les seuils ont été revus en 2024 pour distinguer les meublés touristiques classés des non classés). Abattement forfaitaire automatique sur les recettes ; pas besoin de tenir une comptabilité détaillée.
Avantages : simplicité, pas de comptabilité, déclaration très légère.
Limites : l'abattement est forfaitaire — si les charges réelles (intérêts d'emprunt, amortissement, travaux, assurance, gestion) dépassent le taux d'abattement, vous payez trop d'impôt.
Régime réel
Vous déduisez l'intégralité des charges réelles et, surtout, vous amortissez le bien (hors valeur du terrain) et le mobilier sur leur durée d'usage. L'amortissement n'est pas une dépense cash — c'est une écriture comptable — mais il réduit le revenu imposable, souvent à zéro les premières années.
Avantages : fiscalement beaucoup plus performant dès que les recettes sont significatives et que le bien a un prix d'acquisition notable (amortissement). C'est le régime que choisissent la grande majorité des investisseurs LMNP actifs.
Contraintes : tenue d'une comptabilité type BIC (bilan, compte de résultat, déclaration 2031), quasi-obligation de recourir à un expert-comptable spécialisé LMNP (adhésion éventuelle à un OGA pour bénéficier de certains avantages — à vérifier).
⚠️ Le changement 2024-2025 à bien comprendre
Réforme 2024 — meublés touristiques
La loi a durci le cadre fiscal des meublés touristiques non classés, avec un recalibrage des seuils de recettes et des taux d'abattement micro-BIC pour différencier meublés touristiques classés et non classés. Objectif du législateur : lutter contre la conversion massive de locations longue durée en location courte durée, notamment en zones tendues.
À La Réunion, la tension n'est pas uniforme : sur Saint-Gilles-les-Bains, La Saline et Saint-Leu, la location saisonnière est un marché mature. Mais le cadre 2024 oblige à travailler le classement "meublé de tourisme" (classement officiel 1 à 5 étoiles) pour bénéficier des seuils et abattements les plus favorables.
Loi de finances 2025 — plus-value à la revente
C'est le changement majeur dont on parle trop peu. À partir de la LF 2025, les amortissements pratiqués en LMNP régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (via le régime des plus-values des particuliers, pas celui des professionnels). Concrètement, la base taxable de la plus-value est augmentée par le cumul des amortissements, ce qui mécaniquement accroît l'impôt de plus-value à la sortie.
Ce n'est pas une remise en cause du régime : le LMNP réel reste très performant sur la durée. Mais le business plan doit désormais intégrer cette donnée pour comparer "net de tout" avec d'autres options patrimoniales (assurance-vie, PER, location nue au réel, etc.).
LMNP à La Réunion : les configurations qui marchent
Saisonnier Ouest (Saint-Gilles, La Saline, Saint-Leu)
Appartement ou villa de standing, vue mer ou accès plage, orientée marché touristique court séjour (séjour moyen 6-10 nuits). Classement meublé de tourisme recommandé pour optimiser le cadre fiscal. Taux d'occupation variable selon saison haute/basse et qualité du produit. Nécessite un opérateur de gestion saisonnière expérimenté.
Étudiant Tampon / Saint-Denis
Studio ou T1-T2 près des campus (Moufia à Saint-Denis, Terre Sainte à Saint-Pierre, campus du Tampon). Bail meublé étudiant 9 mois ou bail mobilité. Taux d'occupation élevé, stabilité du rendement, gestion plus simple que le saisonnier.
Meublé longue durée classique
Sur tous bassins d'emploi (Saint-Denis, Saint-Pierre, Saint-Paul). Bail meublé d'un an renouvelable. Avantage LMNP réel : amortissement tout en percevant des loyers stables.
Par où commencer concrètement
- Clarifier votre objectif (cf. guide pour investisseurs métropolitains) ;
- Faire modéliser micro vs réel sur votre projet par un expert-comptable LMNP ;
- Cibler la bonne zone et le bon type de bien — selon saisonnier, étudiant ou longue durée ;
- Structurer le financement (apport, durée, assurance emprunteur compatible DOM) ;
- Sélectionner le bon gestionnaire local si vous êtes à distance.
Notre accompagnement LMNP
Réunion Immobilier travaille avec plusieurs experts-comptables LMNP sur l'île et en métropole. Nous vous orientons vers le profil qui correspond à votre projet (volume, complexité, résidence fiscale). Notre rôle sur la partie immobilière : sélection du bien, due diligence, négociation, accompagnement jusqu'à la signature, mise en relation avec un gestionnaire de confiance ensuite.
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De la sélection du bien au choix du gestionnaire, un accompagnement complet.
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